Konut/Arsa Satın Alırken veya Konut Yaptırırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Konut/Arsa Satın Alırken veya Konut Yaptırırken Nelere Dikkat Edilmeli?

KTİMB, inşaat sektörünü temsilen hem üyelerinin hem de KKTC halkının çıkarlarını korumaya öncelik vermektedir. Bu nedenle vatandaşların konut veya arsa satın alırken veya bir müteahhit ile anlaşarak konut yaptırmaya karar verirken, herhangi bir mağduriyet yaşanmaması amacıyla aşağıda belirtilmiş olan bazı konuların önemini vurgulamaktadır.

Genel kurallara ilişkin öneriler;

• Satın alınacak malın mülkiyet durumu öğrenilmeli ve taşınmaz malın müstakil veya müşterek/hisseli mülk olup olmadığı önceden bilinmelidir.
• Satın alınacak olan taşınmaz mal üzerinde, ipotek, haciz v.b. bir kısıtlama olup olmadığı veya taşınmazın satışına engel herhangi bir kişisel beyan veya durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar mutlaka ilgili Tapu ve Kadastro Dairesi’nden kontrol edilmelidir.
• Güvenilir, uzman ve bağlı bulunduğu sektörde tescilli olmayan ve/veya ilgili mercilere kayıtlı olmayan kişi veya firmalar ile çalışılması önerilmemektedir. KTİMB’ye ve İnşaat Encümenliği’ne kayıtlı olan müteahhitler tarafından inşa edilen yapılar tercih edilmeli ve ayrıca kayıtsız müteahhitliğin ve kayıtsız müteahhide inşaat yaptırmanın KKTC yasalarına göre suç olduğu, bunun her iki taraf için de cezai yaptırımının olduğu bilinmelidir.
• Mal sahibi ile alıcı arasında yapılacak sözleşmede yer alan hususlarla ilgili yasal hakların korunabilmesi için, sözleşmenin kayıtlı bir Noter ofisinde tasdik edilmesi ve imza öncesi bir avukatlık ofisinden yasal görüş alınması önerilmektedir.
• Öncelikle satın alınacak olan taşınmaz mal ile ilgili projenin tüm teknik şartname ve detaylarının öğrenilmesi, ondan sonra sözleşme imzalanması tavsiye edilmektedir. Sözleşme imzalandıktan sonra projenin her iki taraf açısından da bağlayıcı olduğu unutulmamalıdır.
• Satın alınacak taşınmaz mal konut ise, yüklenici firmanın proje ile ilgili İnşaat Ruhsatı izinlerini almış olması gerekmektedir.
• Satın alınacak olan taşınmaz mal ‘tamamlanmış arsa’ niteliğinde ise, hisseli ya da müstakil mülk olup olmadığı ve devir şartları öğrenilmelidir. Taşınmaz mal halen devam eden ‘parselasyon projesi’ niteliğinde ise, yüklenici firmanın projeyle ilgili İnşaat Ruhsatı izinlerini alınmış olduğundan emin olunmalıdır.
• Taşınmaz mal ile ilgili, taraflar arasında uyuşmazlık olması halinde, durumun adli makamlara yasal ve sağlıklı koşullarda aktarılabilmesinin ve alıcının herhangi bir mağduriyete uğramamasının, ancak ve ancak doğru, kapsamlı ve yasal bir şekilde yapılmış olan bir sözleşme ile mümkün olabileceği unutulmamalıdır.
• Satın alınacak taşınmaz malın toplam satış bedeline nelerin dahil olduğu iyice anlaşılmalı, taraflar arasında yapılacak sözleşmede tüm uygulamalar ve rakamlar açıkça belirtilmelidir. Alıcıya vaat edilen her şeyin sözleşmeye dahil edilmesi ve sözleşme ile ilgili tüm harçların ödenerek Tapu ve Kadastro Dairesine 30 gün içerisinde kaydı yaptırılması önemlidir.

Hazır konut-yapsat satın alırken;

• İnşaatı yapacak olan firmanın, satışını yaptığı inşaatlarla ilgili projelerin K.T.M.M.O.B.’den gerekli tüm vizelerini almış olması gerekmektedir.
• 55/89 sayılı İmar Yasası’nın geçerli olduğu bölgelerde, Şehir Planlama Dairesi “Planlama Onayı”’nın alınmış olması ve gerekli ise Çevre Etki Değerlendirme (ÇED) raporunun alınmış olmasına dikkat edilmelidir.
• Projenin uygulanacağı bölgedeki izin makamından (Belediye veya Kaymakamlık) İnşaat Ruhsatı izinlerinin alınmış olması gerekmektedir.
• Satın alınacak konutun projeleri iyice incelenmelidir. Projelerin mimari, statik, ulaşım, altyapı, kanalizasyon, su, elektrik, telefon, otopark, yeşil alan uygulamaları yönünden iyice anlaşılması ve hemfikir olunması önerilmektedir.
• Projenin uygulanacağı arazinin mülkiyet durumunun ne olduğunun veya koçan işlemleriyle ilgili herhangi bir sorunun bulunup bulunmadığının Tapu ve Kadastro Dairesi’nden araştırılması önerilmektedir.
• İnşaatı yapan veya yapacak olan müteahhidin, Kıbrıs Türk İnşaat Müteahhitleri Birliği’ne ve İnşaat Encümenliği’ne kayıtlı olup olmadığının ve sahip olduğu sınıf karnesinin, yasal olarak o projeyi yapabilecek nitelikte olup olmadığının araştırılması, ayrıca daha önce yaptığı işler, bu işlerin kalitesi ve zamanında teslim edilip edilmediği alıcı tarafından araştırılması gerekmektedir.
• Güvenilir, uzman ve bağlı bulunduğu sektörde tescilli olmayan ve/veya ilgili mercilere kayıtlı olmayan kişi veya firmalar ile çalışılması önerilmemektedir. 19/98 sayılı Yapı İnşaatı ve Teknik İşler Müteahhitleri Kayıt ve Denetim Yasası uyarınca (8.maddenin 1. ve 2. fıkraları), kayıtsız müteahhitlik yapmak ve kayıtsız müteahhide inşaat yaptırmak suçtur ve 20 (yirmi) asgari ücret ve 5 (beş) yıla kadar hapis cezası olmak üzere cezai yaptırımı bulunmaktadır.
• Mal sahibi ile alıcı arasında yapılacak sözleşmede yer alan hususlarla ilgili yasal hakların korunabilmesi için, sözleşmenin kayıtlı bir Noter ofisinde tasdik edilmesi ve imza öncesinde bir avukatlık ofisinden yasal görüş alınması önerilmektedir.
• Mimari proje ve şartnamedeki detayların inşaatı yapacak olan firma için bağlayıcı olduğu bilinmeli ve taraflar arasında hazırlanacak sözleşmede projenin uygulama detaylarının esas olduğu mutlaka vurgulanmalıdır.
• Taşınmaz malın satış değerinden emin olabilmek için alıcının, öncelikle projenin uygulanacağı bölgelerdeki emsal fiyatlarla ilgili bilgi edinerek karşılaştırma yapması önerilmektedir.
• Satış/alış fiyatına nelerin dahil olduğu bilinmeli, Tapu ve Kadastro Dairesine, KIB-TEK, Belediye ve Telefon Dairesi’ne ödenmesi gereken harçların önceden öğrenilmesi ve ayrıca tüm detayların sözleşmede açıkça belirtilmiş olması önerilmektedir.
• Antlaşmanın geçerlilik kazanabilmesi için alıcı, müteahhit ile imzaladığı sözleşmeyi 30 gün içerisinde Tapu ve Kadastro Dairesi’ne, pul harcı vergisi ödenerek kaydettirmelidir (vergi oranları aşağıdaki vergi ve harçlar bölümünde belirtilmiştir). Böylelikle alıcının mülkiyet hakkı yasallık kazanmış olacaktır.

Müteahhit ile anlaşarak konut yaptırırken;

• İnşaatı yapacak olan müteahhidin, Kıbrıs Türk İnşaat Müteahhitleri Birliği’ne ve İnşaat Encümenliği’ne kayıtlı olup olmadığının ve sahip olduğu sınıf karnesinin, yasal olarak o projeyi yapabilecek nitelikte olup olmadığı, ayrıca daha önce yaptığı işler, bu işlerin kalitesi ve zamanında teslim edilip edilmediği araştırılmalıdır.
• 19/98 sayılı Yapı İnşaatı ve Teknik İşler Müteahhitleri Kayıt ve Denetim Yasası uyarınca (8.maddenin 1. ve 2. fıkraları), kayıtsız müteahhitlik yapmanın ve kayıtsız müteahhide inşaat yaptırmanın suç olduğu ve 20 (yirmi) asgari ücret ve 5 (beş) yıla kadar hapis cezasının olduğu unutulmamalıdır. Güvenilir, uzman ve bağlı bulunduğu sektörde tescilli olmayan ve/veya ilgili mercilere kayıtlı olmayan kişi veya firmalar ile çalışılmamalıdır.
• Mal sahibi ile alıcı arasında yapılacak sözleşmede yer alan hususlarla ilgili yasal hakların korunabilmesi için, sözleşmenin kayıtlı bir Noter ofisinde tasdik edilmesi ve imza öncesinde bir avukatlık ofisinden yasal görüş alınması önerilmektedir.
• Mimari proje ve şartnamedeki detayların inşaatı yapacak olan firma için bağlayıcı olduğu bilinmeli ve taraflar arasında hazırlanacak sözleşmede projenin uygulama detaylarının esas olduğu mutlaka vurgulanmalıdır.

Vergiler ve Harçlar

• Satış sözleşmesi üzerinden %0.5 pul harcı (damga pulu). (İleri tarihli teslimlerde taraflar arasında imzalanan satış sözleşmesi 30 gün içerisinde Tapu Dairesi’ne kaydedilmelidir. Bu işlem alıcının mülkiyet hakkının tescillenmesini sağlar). (Alıcı tarafından ödenir).
• Taşınmaz mal değeri üzerinden (Tapu Dairesi tarafından belirlenen rayiç bedel üzerinden) %6 Taşınmaz mal devir harcı. Ancak, ilk defa taşınmaz mal alacak olan KKTC vatandaşları bir defaya mahsus olmak üzere bu harcı %3 olarak ödeme hakkına sahiptir. Alıcı, söz konusu muafiyet hakkını başka bir alım işlemi için, daha sonra kullanmak üzere saklı tutabilir. (Alıcı tarafından ödenir).
• Taşınmaz mal değeri üzerinden %5 KDV harcı. (Satıcı profesyonel ise kdv bedeli alıcı tarafından ödenir. (Satıcı profesyonel değilse kdv ödemez).
• Taşınmaz mal değeri üzerinden %4 Stopaj harcı. (Satıcı tarafından ödenir). Satıcı profesyonel değilse %2.8. Satıcı profesyonel değilse KKTC vatandaşları için muafiyet hakkı mevcuttur ve 1 defaya mahsus olmak üzere stopaj ödememe hakkı kullanılabilir.14 Şubat 2023 tarihli Bakanlar Kurulu Kararı ile uygulamaya giren ve 31 Ocak 2024 tarihine kadar geçerli olan Yasa Gücünde Kararname ile, dünya genelinde yaşanan ve ülkemizi de etkileyen ekonomik daralma nedeniyle geçici bir süre için stopaj vergisine ek vergi uygulaması getirilmiştir. Buna göre;
  • KKTC vatandaşı olan gerçek kişiler bu uygulamadan muaftır,
  • Tüzel kişilerde, hissedarların %51 ve üzeri KKTC vatandaşı olması halinde mevcut stopaj vergi miktarı üzerinden hesaplanacak ek %1 katkı, hissedarların %51 ve üzeri yabancı uyruklu olması halinde ise mevcut stopaj vergi miktarı üzerinden hesaplanacak ek %2 katkı payı ödenecektir.
• Taşınmaz mal değeri üzerinden %4 Stopaj harcı. (Satıcı profesyonel değilse %2.8). Satıcı profesyonel değilse KKTC vatandaşları için muafiyet hakkı mevcuttur ve 1 defaya mahsus olmak üzere stopaj ödememe hakkı kullanılabilir. (Satıcı tarafından ödenir).

Hisse ve bağış yolu ile devirlerde;

• Ebeveyn evlat arasında hibe için %0.2 stopaj harcı ödenir. Eşler arasında hibe için %0.4 stopaj harcı ödenir. Aile büyüğü ile torun arasında hibe için %0.4 stopaj harcı ödenir.

Yukarıda belirtilmiş olan öneriler, koşullar ve uygulamalar yol gösterici bilgi niteliğinde olup KTİMB adına herhangi bir bağlayıcılığı bulunmamaktadır. Detaylı bilgi almak için lütfen KKTC İçişleri Bakanlığı ve/veya Tapu ve Kadastro Dairesi’ne başvurunuz.