Yabancıların KKTC’de Taşınmaz Mal Edinme Koşulları

Yabancıların KKTC’de Taşınmaz Mal Edinme Koşulları

Yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişilerin KKTC’den arsa veya konut satın alırken ve/veya uzun vadeli kiralama işlemi yaparken, yasalar çerçevesinde izlemeleri gereken yol ve herhangi bir mağduriyet yaşanmaması için dikkat etmeleri gereken önemli konular bulunmaktadır.

İnşaat sektörünün yasal temsilciliğini yapan kurumumuz, ülkemizde bu yönde yatırım yapmak isteyen kişilere rehberlik etmesi amacıyla, aşağıda özet olarak belirtilmiş bazı önemli konuların altını çizmektedir.

Hukuki Temel

KKTC Cumhuriyet Meclisi’nin 10 Kasım 2008 tarihli birleşiminde kabul olunan 52/2008 sayılı “Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar)” Yasası çerçevesinde, resmi işlemlerin ve yasal başvuruların yapılması koşulu ile yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişiler, Bakanlar Kurulu onayına bağlı olarak, ülkemizden taşınmaz mal satın alma veya uzun vadeli kiralama hakkına sahiptirler.

KKTC’de taşınmaz mal satın alacak veya kiralayacak olan yabancı kişiler, taşınmaz mal satın alabilmeleri ve yasal olarak o mal üzerinde hak sahibi olabilmeleri için İçişleri Bakanlığı’na müracaat etmeleri, Bakanlık tarafından yapılacak soruşturmalar neticesinde Bakanlar Kurulu onayını almaları gerekmektedir. Onay süreci, başvuru niteliğine göre değişmekte olup genellikle 3 ile 6 aylık bir sürede tamamlanmaktadır.

Yasal Sınırlamalar

Yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişiler, ilgili yasanın 8. ve 9. Maddeleri uyarınca, kanuni sınırlara uygun olmak ve gerekli yasal işlemleri yerine getirmek koşuluyla gayrimenkul sahibi olabilirler veya uzun vadeli kiralayabilirler. Yürürlükte olan yasal uygulama ile ilgili bilgiler aşağıdaki gibidir;

Uzun vadeli kiralamada;

• Kira süresi en az 10 (on) yıl, en fazla 99 (doksan dokuz) yıl olabilir,
• Uzun vadeli kira yoluyla edinilecek taşınmaz mal üzerinde inşaat yapımı söz konusu ise, buna ilişkin şartlar tüm detayları ile uzun vadeli kira sözleşmesinde mutlaka yer almalıdır,
• Kiralanacak taşınmaz malın boş arazi olması halinde, yüz ölçümü 1 (bir) dönümden (14.400 ayak kare veya 1.338 metre kareden) fazla olamaz. Kiralanacak arazi içerisinde 1(bir) konut veya 1(bir) apartman dairesi olması halinde ise arazinin yüz ölçümü 5 (beş) dönümden (6.692 metre karaden) fazla olamaz, kiralanacak arazi üzerinde ikinci bir konut yapılamaz.

Satın almada;

• Yabancı uyruklu bir kişi, arazinin boş olması kaydıyla 1(bir) dönüme (14.400 ayak kare veya 1.338 metre kare) kadar arazi satın alabilmektedir.
• Satın alınacak arazi içerisinde konut varsa, 1(bir) adet konut olması koşuluyla 5(beş) dönüme kadar arazi satın alabilirler. Satın alacakları 1(bir) adet konut bir Site içerisinde ise, söz konusu arazi için bir alan sınırlaması yoktur.
• Yabancı uyruklu bir kişi, 52/2008 sayılı yasa uyarınca, sadece 1 (bir) adet konut veya apartman dairesi satın alma hakkına sahiptir. Aynı soyadını taşıyan çiftler bir (1) kişi olarak işlem görür.
• Yabancı uyruklu bir kişinin, boş müstakil arazi, içinde konut olan müstakil arazi veya site tarzı yerleşimin bulunduğu arazi içerisinde konut satın alma hakkı tekdir, başka bir konut/daire inşa etme veya satın alma hakkı yoktur.
• Bir yabancı, kirasında veya adında kayıtlı bulunan malı, birinci ve ikinci derece kan ve akrabalık bağı olan kişilere, Bakanlığın bilgisi ve soruşturmalar neticesinde onayını alarak devredebilir, başka bir yabancıya satabilir veya ipotek verebilir.

KKTC’de taşınmaz mal satın alacak veya kiralayacak olan yabancı kişiler, taşınmaz mal satın alabilmeleri ve yasal olarak o mal üzerinde hak sahibi olabilmeleri için İçişleri Bakanlığı’na müracaat etmeleri, Bakanlık tarafından yapılacak soruşturmalar neticesinde Bakanlar Kurulu onayını almaları gerekmektedir.

KKTC’de taşınmaz mal satın alan veya kiralayan yabancılarla yapılan sözleşmelerin en geç 30 gün içerisinde, taşınmaz malın bulunduğu ilçenin Tapu ve Kadastro Dairesi’ndeki Kütüğe işlenmesi maksadıyla müracaatta bulunulması ve kaydolunması zorunludur.

KKTC yasaları, yabancıların belirli bölgelerde (örneğin askeri bölgeler) güvenlik nedeniyle taşınmaz mal satın alması veya kiralamasına olanak vermemektedir. Bu hakkın elde edilebilmesi için geçerli olan yasal uzaklık, diğer yasal gerekliliklerin de uygun olması koşuluyla 300(üç yüz) metredir. Dolayısıyla ilgili kişilerin, herhangi bir taahhütte bulunmadan ve/veya sözleşme imzalamadan önce, taşınmaz malın konumunu araştırmaları önerilmektedir.

Yasalarımız uyarınca Bakanlar Kurulu, özel durumlarda, yabancıların taşınmaz mal edinmelerine sınır koyma yetkisine sahiptir.

Yine yasalarımız uyarınca, yabancı uyruklu kişilerin ülkemizden taşınmaz mal edinmesi veya uzun vadeli kiralaması ile ilgili yukarıda belirtilmiş olan koşullar, %51 hissesi KKTC vatandaşı olan bir şirket sahibi ile ortaklık yapılması durumunda geçerli olmamakla birlikte bu kısıtlamalardan ve uygulamalardan muaftırlar.

Dikkat Edilmesi Gereken Önemli Hususlar

Yabancı uyruklu kişilerin, herhangi bir mağduriyet yaşamaması için aşağıda belirtilen konularda dikkatli olmaları önerilmektedir;

• Satın alınacak malın mülkiyet durumu öğrenilmeli ve taşınmaz malın müstakil veya müşterek/hisseli mülk olup olmadığı önceden bilinmelidir.
• Satın alınacak olan taşınmaz mal üzerinde, ipotek, haciz v.b. bir kısıtlama olup olmadığı veya taşınmazın satışına engel herhangi bir kişisel beyan veya durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar mutlaka ilgili Tapu ve Kadastro Dairesi’nden kontrol edilmelidir.
• Güvenilir, uzman ve bağlı bulunduğu sektörde tescilli olmayan ve/veya ilgili mercilere kayıtlı olmayan kişi veya firmalar ile çalışılması önerilmemektedir. KTİMB ve İnşaat Encümenliği’ne kayıtlı olan müteahhitlerin inşa ettiği yapıların tercih edilmesi önerilmektedir.
• Mal sahibi ile alıcı arasında yapılacak sözleşmede yer alan hususlarla ilgili yasal hakların korunabilmesi için, sözleşmenin kayıtlı bir Noter ofisinde tasdik edilmesi ve halinde sözleşme imzalanmadan önce bir avukatlık ofisinden yasal görüş alınması önerilmektedir.
• Öncelikle satın alınacak olan taşınmaz mal ile ilgili projenin tüm teknik şartname ve detaylarının öğrenilmesi, ondan sonra sözleşme imzalanması tavsiye edilmektedir. Sözleşme imzalandıktan sonra projenin her iki taraf açısından da bağlayıcı olduğu unutulmamalıdır.
• Satın alınacak taşınmaz mal henüz inşaat aşamasında ise, yüklenici firmanın projeyle ilgili İnşaat Ruhsatı izinlerini alıp almadığının öğrenilmesi tavsiye edilmektedir.
• Satın alınacak olan taşınmaz mal ‘tamamlanmış arsa’ niteliğinde ise, hisseli yada müstakil mülk olup olmadığı ve devir şartları öğrenilmelidir. Taşınmaz mal halen devam eden ‘parselasyon projesi’ niteliğinde ise yüklenici firmanın projeyle ilgili İnşaat Ruhsatı izinlerinin alınmış olduğundan emin olunmalıdır.
• Taşınmaz mal ile ilgili, taraflar arasında ihtilaf olması halinde, durumun adli makamlara yasal ve sağlıklı koşullarda aktarılabilmesinin ve alıcının herhangi bir mağduriyete uğramamasının, ancak ve ancak doğru, kapsamlı ve yasal bir şekilde yapılmış olan ve ilgili Tapu Dairesi’ne kaydı yapılmış olan sözleşme ile mümkün olabileceği unutulmamalıdır.
• Satın alınacak taşınmaz malın toplam satış bedeline nelerin dahil olduğu iyice anlaşılmalı, taraflar arasında yapılacak sözleşmede tüm uygulamalar ve rakamlar açıkça belirtilmelidir. Alıcıya vaat edilen her şeyin sözleşmeye dahil edilmesi ve sözleşme ile ilgili tüm harçların ödenerek Tapu ve Kadastro Dairesine 30 gün içerisinde resmi başvuru yapılması gerekmektedir.

 Vergiler ve Harçlar

Yürürlükte olan vergi ve harç oranları;

Vergiler ve Harçlar

• Satış sözleşmesi üzerinden %0.5 pul harcı (damga pulu). (İleri tarihli teslimlerde taraflar arasında imzalanan satış sözleşmesi 30 gün içerisinde Tapu Dairesi’ne kaydedilmelidir. Bu işlem alıcının mülkiyet hakkının tescillenmesini sağlar). (Alıcı tarafından ödenir).
• Taşınmaz mal değeri üzerinden (Tapu Dairesi tarafından belirlenen rayiç bedel üzerinden) KKTC ve TC vatandaşları için %6, Yabancı uyruklu kişiler için %12 Taşınmaz mal devir harcı. (Alıcı tarafından ödenir).
  • Satış sözleşmesi ile yapılan satışlarda, satış sözleşmesinin Tapu Dairesi’ne kaydı yapılırken yabancı uyruklu kişiler %12’lik harcın yarısına tekabül eden %6’lık kısmını peşin olarak ödemekle yükümlüdür. (kalan miktar tapu devri sırasında ödenir). Peşin olarak ödenen %6’lık kısmın
  • Satış sözleşmesi kayıt işlemi olmadan, doğrudan tapu devri yapılan işlemlerde %12 oranındaki devir harcının tamamı bir defada tahsil edilir. Bunun
  • Bu uygulama 31 Aralık 2023 tarihine kadar sürecektir. Sonrasında ise %12 olan devir harcının yabancı uyruklu kişiler için de %6 oranına düşürülmesi hedeflenmektedir. Karar, KKTC Bakanlar Kurulu’nun yetkisindedir.

• Taşınmaz mal değeri üzerinden %5 KDV harcı. (Satıcı profesyonel ise kdv bedeli alıcı tarafından ödenir. (Satıcı profesyonel değilse kdv ödemez).
• Taşınmaz mal değeri üzerinden %4 Stopaj harcı. (Satıcı profesyonel değilse %2.8). (Satıcı tarafından ödenir).14 Şubat 2023 tarihli Bakanlar Kurulu Kararı ile uygulamaya giren ve 31 Ocak 2024 tarihine kadar geçerli olan Yasa Gücünde Kararname ile, dünya genelinde yaşanan ve ülkemizi de etkileyen ekonomik daralma nedeniyle geçici bir süre için stopaj vergisine ek vergi uygulaması getirilmiştir. Buna göre;
  • KKTC vatandaşı olan gerçek kişiler bu uygulamadan muaftır,
  • TC yurttaşları, mevcut stopaj vergi miktarı üzerinden hesaplanacak ek %1 katkı,
  • KKTC ve TC dışında kalan yabancı uyruklu kişiler ise mevcut stopaj vergi miktarı üzerinden hesaplanacak ek %2 katkı,
  • Tüzel kişilerde, hissedarların %51 ve üzeri KKTC vatandaşı olması halinde mevcut stopaj vergi miktarı üzerinden hesaplanacak ek %1 katkı, hissedarların %51 ve üzeri yabancı uyruklu olması halinde ise mevcut stopaj vergi miktarı üzerinden hesaplanacak ek %2 katkı payı ödenecektir.

Yukarıda belirtilmiş olan öneriler, koşullar ve uygulamalar yol gösterici bilgi niteliğinde olup KTİMB adına herhangi bir bağlayıcılığı bulunmamaktadır. Detaylı bilgi almak için lütfen KKTC İçişleri Bakanlığı ve/veya Tapu ve Kadastro Dairesi’ne başvurunuz.