Yabancıların KKTC’de Taşınmaz Mal Edinme Koşulları

Yabancıların KKTC’de Taşınmaz Mal Edinme Koşulları

Yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişilerin KKTC’den arsa veya konut satın alırken ve/veya uzun vadeli kiralama işlemi yaparken, yasalar çerçevesinde izlemeleri gereken yol ve herhangi bir mağduriyet yaşanmaması için dikkat etmeleri gereken önemli konular bulunmaktadır.

İnşaat sektörünün yasal temsilciliğini yapan kurumumuz, ülkemizde bu yönde yatırım yapmak isteyen kişilere rehberlik etmesi amacıyla, aşağıda özet olarak belirtilmiş bazı önemli konuların altını çizmektedir.

Hukuki Temel

KKTC Cumhuriyet Meclisi’nin 10 Kasım 2008 tarihli birleşiminde kabul olunan 52/2008 sayılı “Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar)” Yasası, 39/2024 sayılı “Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) Değişiklik” Yasası ve 119/2026 sayılı “Yabancıların Taşınmaz Mal Edinimine İlişkin Kuralları Düzenleyen Yasa Gücünde Kararname” çerçevesinde, resmi işlemlerin ve yasal başvuruların yapılması koşulu ile yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişiler, Bakanlar Kurulu onayına bağlı olarak, ülkemizden taşınmaz mal satın alma, 10 yıllığına veya süresiz kullanım hakkı elde etme veya uzun vadeli kiralama hakkına sahiptirler.

KKTC’de taşınmaz mal satın alacak veya kullanım hakkı alacak veya kiralayacak olan yabancı kişiler, taşınmaz mal satın alabilmeleri ve yasal olarak o mal üzerinde hak sahibi olabilmeleri için İçişleri Bakanlığı’na müracaat etmeleri, Bakanlık tarafından yapılacak soruşturmalar neticesinde Bakanlar Kurulu onayını almaları gerekmektedir. Onay süreci, başvuru niteliğine göre değişmekte olup genellikle 3 ile 6 aylık bir sürede tamamlanmaktadır.

Yasal Sınırlamalar

Yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişiler, ilgili yasalar uyarınca, kanuni sınırlara uygun olmak ve gerekli yasal işlemleri yerine getirmek koşuluyla gayrimenkul sahibi olabilirler, süreli veya süresiz kullanım hakkı elde edebilirler veya uzun vadeli kiralayabilirler. Yürürlükte olan yasal uygulama ile ilgili bilgiler aşağıdaki gibidir;

Uzun vadeli kiralamada;

• Kira süresi en az 10 (on) yıl, en fazla 99 (doksan dokuz) yıl olabilir,
• Uzun vadeli kira yoluyla edinilecek taşınmaz mal üzerinde inşaat yapımı söz konusu ise, buna ilişkin şartlar tüm detayları ile uzun vadeli kira sözleşmesinde mutlaka yer almalıdır,
• Kiralanacak taşınmaz malın boş arazi olması halinde, yüz ölçümü 1 (bir) dönümden (14.400 ayak kare veya 1.338 metre kareden) fazla olamaz. Kiralanacak arazi içerisinde 1(bir) konut veya 1(bir) apartman dairesi olması halinde ise arazinin yüz ölçümü 5 (beş) dönümden (6.692 metre karaden) fazla olamaz, kiralanacak arazi üzerinde ikinci bir konut yapılamaz.

Satın almada;

• Yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişiler, arazinin boş olması kaydıyla 1(bir) dönüme kadar (14.400 ayak kare veya 1.338 metre kare) arazi satın alabilmektedir. Satin alınan arazi içerisine sadece 1 (bir) adet konut yapılabilmektedir. Veya,
• Satın alınacak taşınmaz malın müstakil ev olması halide arazinin yüz ölçümü 3.300 (üç bin üç yüz) metre kareden fazla olamaz ve içerisine ikinci bir konut yapılamaz. Veya,
• Satın alacakları taşınmaz mal, toplu konut veya site olarak inşa edilmiş ise 2 (iki) adet iki katlı müstakil ev alınabilmektedir. Veya,
• Satın alınacak konut türü apartman dairesi ise 3 (üç) adet daire alınabilmektedir.
• Aynı soyadını taşıyan çiftler bir (1) kişi olarak işlem görür.
• Ancak, Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’ni (KKTC) tanıyan ve aynı hakkı KKTC yurttaşlarına veren devletlerin uyruğunda olan yabancı kişiler 6 (altı) adet apartman dairesi veya site içerisinde 3 (üç) adet müstakil konuta kadar konut alma hakkına sahiptirler.
• Bir yabancı, kirasında veya adında kayıtlı bulunan malı, birinci ve ikinci derece kan ve akrabalık bağı olan kişilere, Bakanlığın bilgisi ve soruşturmalar neticesinde onayını alarak devredebilir, başka bir yabancıya satabilir veya ipotek verebilir.

KKTC’de taşınmaz mal satın alacak veya kiralayacak olan yabancı kişiler, taşınmaz mal satın alabilmeleri ve yasal olarak o mal üzerinde hak sahibi olabilmeleri için İçişleri Bakanlığı’na müracaat etmeleri, Bakanlık tarafından yapılacak soruşturmalar neticesinde Bakanlar Kurulu onayını almaları gerekmektedir.

KKTC’de taşınmaz mal satın alan veya kiralayan yabancılarla yapılan sözleşmelerin en geç 30 gün içerisinde, taşınmaz malın bulunduğu ilçenin Tapu ve Kadastro Dairesi’ndeki Kütüğe işlenmesi maksadıyla müracaatta bulunulması ve kaydolunması zorunludur.

KKTC yasaları, yabancıların belirli bölgelerde (örneğin askeri bölgeler) güvenlik nedeniyle taşınmaz mal satın alması veya kiralamasına olanak vermemektedir. Bu hakkın elde edilebilmesi için geçerli olan yasal uzaklık, diğer yasal gerekliliklerin de uygun olması koşuluyla 300(üç yüz) metredir. Dolayısıyla ilgili kişilerin, herhangi bir taahhütte bulunmadan ve/veya sözleşme imzalamadan önce, taşınmaz malın konumunu araştırmaları önerilmektedir.

Yasalarımız uyarınca Bakanlar Kurulu, özel durumlarda, yabancıların taşınmaz mal edinmelerine sınır koyma yetkisine sahiptir.

Yine yasalarımız uyarınca, yabancı uyruklu kişilerin ülkemizden taşınmaz mal edinmesi veya uzun vadeli kiralaması ile ilgili yukarıda belirtilmiş olan koşullar, %51 hissesi KKTC vatandaşı olan bir şirket sahibi ile ortaklık yapılması durumunda geçerli olmamakla birlikte bu kısıtlamalardan ve uygulamalardan muaftırlar.

Dikkat Edilmesi Gereken Önemli Hususlar

Yabancı uyruklu kişilerin, herhangi bir mağduriyet yaşamaması için aşağıda belirtilen konularda dikkatli olmaları önerilmektedir;

• Satın alınacak malın mülkiyet durumu öğrenilmeli ve taşınmaz malın müstakil veya müşterek/hisseli mülk olup olmadığı önceden bilinmelidir.
• Satın alınacak olan taşınmaz mal üzerinde, ipotek, haciz v.b. bir kısıtlama olup olmadığı veya taşınmazın satışına engel herhangi bir kişisel beyan veya durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar mutlaka ilgili Tapu ve Kadastro Dairesi’nden kontrol edilmelidir.
• Güvenilir, uzman ve bağlı bulunduğu sektörde tescilli olmayan ve/veya ilgili mercilere kayıtlı olmayan kişi veya firmalar ile çalışılması önerilmemektedir. KTİMB ve İnşaat Encümenliği’ne kayıtlı olan müteahhitlerin inşa ettiği yapıların tercih edilmesi önerilmektedir.
• Mal sahibi ile alıcı arasında yapılacak sözleşmede yer alan hususlarla ilgili yasal hakların korunabilmesi için, sözleşmenin kayıtlı bir Noter ofisinde tasdik edilmesi ve halinde sözleşme imzalanmadan önce bir avukatlık ofisinden yasal görüş alınması önerilmektedir.
• Öncelikle satın alınacak olan taşınmaz mal ile ilgili projenin tüm teknik şartname ve detaylarının öğrenilmesi, ondan sonra sözleşme imzalanması tavsiye edilmektedir. Sözleşme imzalandıktan sonra projenin her iki taraf açısından da bağlayıcı olduğu unutulmamalıdır.
• Satın alınacak taşınmaz mal henüz inşaat aşamasında ise, yüklenici firmanın projeyle ilgili İnşaat Ruhsatı izinlerini alıp almadığının öğrenilmesi tavsiye edilmektedir.
• Satın alınacak olan taşınmaz mal ‘tamamlanmış arsa’ niteliğinde ise, hisseli yada müstakil mülk olup olmadığı ve devir şartları öğrenilmelidir. Taşınmaz mal halen devam eden ‘parselasyon projesi’ niteliğinde ise yüklenici firmanın projeyle ilgili İnşaat Ruhsatı izinlerinin alınmış olduğundan emin olunmalıdır.
• Taşınmaz mal ile ilgili, taraflar arasında ihtilaf olması halinde, durumun adli makamlara yasal ve sağlıklı koşullarda aktarılabilmesinin ve alıcının herhangi bir mağduriyete uğramamasının, ancak ve ancak doğru, kapsamlı ve yasal bir şekilde yapılmış olan ve ilgili Tapu Dairesi’ne kaydı yapılmış olan sözleşme ile mümkün olabileceği unutulmamalıdır.
• Satın alınacak taşınmaz malın toplam satış bedeline nelerin dahil olduğu iyice anlaşılmalı, taraflar arasında yapılacak sözleşmede tüm uygulamalar ve rakamlar açıkça belirtilmelidir. Alıcıya vaat edilen her şeyin sözleşmeye dahil edilmesi ve sözleşme ile ilgili tüm harçların ödenerek Tapu ve Kadastro Dairesine 30 gün içerisinde resmi başvuru yapılması gerekmektedir.

 Vergiler ve Harçlar

Yürürlükte olan vergi ve harç oranları;

 Vergiler ve Harçlar

• Satış sözleşmesi üzerinden %0.5 pul harcı (damga pulu). (İleri tarihli teslimlerde taraflar arasında imzalanan satış sözleşmesi 30 gün içerisinde Tapu Dairesi’ne kaydedilmelidir. Bu işlem alıcının mülkiyet hakkının tescillenmesini sağlar). (Alıcı tarafından ödenir).
• Taşınmaz mal değeri üzerinden (Tapu Dairesi tarafından belirlenen rayiç bedel üzerinden) KKTC vatandaşları için %3 Taşınmaz mal devir harcı. Bir defaya mahsus olmak üzere 200 m²’ye kadar bir ev ve 1 arsa (1 dönüm tarla) veya 100 m²’ye kadar işyeri %2 devir harcı ödenir. (Alıcı tarafından ödenir).

KKTC’yi tanıyan ülke vatandaşları (TC vs) ve Yabancı uyruklu kişilerin (Tapu Dairesi tarafından belirlenen rayiç bedel üzerinden) ödemekle mükellef olduğu devir harçları ;

• Taşınmaz mal değeri üzerinden %5 KDV harcı. (Satıcı profesyonel ise kdv bedeli alıcı tarafından ödenir. (Satıcı profesyonel değilse kdv ödemez).
• Taşınmaz mal değeri üzerinden %4 Stopaj harcı. (Satıcı profesyonel değilse %2.8). (Satıcı tarafından ödenir).

Yukarıda belirtilmiş olan öneriler, koşullar ve uygulamalar yol gösterici bilgi niteliğinde olup KTİMB adına herhangi bir bağlayıcılığı bulunmamaktadır. Detaylı bilgi almak için lütfen KKTC İçişleri Bakanlığı ve/veya Tapu ve Kadastro Dairesi’ne başvurunuz. İlgili yasa ve tüzükleri, sayfamızın “Yasa ve Tüzükler” kısmında bulabilirsiniz.